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Vicios Ocultos de una Vivienda

16 de junio de 2022

A lo largo de nuestra vida realizamos diversas transacciones de compraventa de forma particular o profesional. Los bienes raíces y la adquisición de una vivienda son uno de los grandes mercados a los que las personas estamos expuestas. Pero, ¿podemos detectar los defectos de esa vivienda que en el momento de la compraventa no es posible averiguar?

A esos defectos se les conoce como vicios ocultos y podemos encontrarlos en una vivienda de segunda mano o en una vivienda antigua, por ejemplo. También reciben el nombre de vicios redhibitorios y son aquellos defectos que existen pero no se ven en el momento de la compraventa. De haberlo sabido el comprador, no hubiese adquirido dicha vivienda. Es decir, no estaban en las condiciones que el vendedor había informado realmente. 

Estos vicios ocultos pueden darse también en viviendas entre particulares. Si no sabes cuáles pueden ser, en este artículo te damos algunos ejemplos para que puedas detectarlos y reclamarlos si es preciso.

Los vicios ocultos pueden ser de varias tipologías. Entre ellas, pueden tratarse de vicios ocultos relacionados con la humedad (con problemáticas de agua directamente, como goteras, filtraciones, etc.). Pueden estar relacionados con los cimientos (casos de grietas o fisuras en los cimientos de la propia vivienda), acabados defectuosos, aislamiento térmico y/o acústico o el sistema eléctrico. En cualquier caso, no siempre es detectable a simple vista y puede resultar de gravedad dependiendo del grado en el que se encuentre este defecto. Sin embargo, tanto si eres el nuevo propietario como el inquilino de la vivienda, la legislación española proporciona protección contra los riesgos de vicios ocultos.

Así pues, desde el punto de vista legal, para que estos defectos sean considerados vicios ocultos debe darse una de las tres siguientes situaciones: 

1) Tener un nivel de gravedad alto que altere la finalidad con la que se adquirió el inmueble.

2) Tengan origen previo a la fecha de la compraventa de la vivienda.

3) Estar ocultos y no ser perceptibles a simple vista. 

No se consideran vicios ocultos todos aquellos defectos que ya se conocían y sobre los que el comprador y el vendedor negociaron el precio del inmueble. Pero si se dan una de las tres situaciones anteriores, el propietario o inquilino pueden proceder a reclamarlo.

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Pasos para detectar los vicios ocultos de una vivienda

Como se ha mencionado, los vicios ocultos no son perceptibles a simple vista y a menudo pasan desapercibidos. Para detectarlos, existen tres posibles opciones.

La primera de ellas es contratar un perito o una empresa especializada. La detección de los vicios ocultos estará asegurada de esta forma, pero cabe añadir que resulta un coste del servicio que terminará siendo una inversión a largo plazo. Este coste puede asumirlo el comprador o pactarlo a medias con el vendedor.

La segunda opción es solicitar al propietario de la vivienda un certificado de Inspección Técnica de Edificaciones (ITE). Es un documento que confirma que todos los elementos del inmueble cumplen con los requisitos de seguridad y habitabilidad contemplados por la legislación. El comprador tiene el derecho de solicitar este documento siempre que así lo desee.

Y la tercera opción es añadir al contrato de compraventa una cláusula sobre los vicios ocultos. Esta opción no te ayudará a detectarlos, pero es una forma de protegerte si surgen desperfectos.

Ahora bien, ¿qué haces si detectas vicios ocultos? ¿Puedes reclamarlos? La respuesta es que sí, puedes reclamarlos y te enseñamos cómo.

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Reclamar vicios ocultos de una vivienda

El artículo 1485 del Código Civil afirma que si se detectan vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor por ello. Los primeros pasos son valorar el tipo de desperfecto, notificar al vendedor por escrito sus defectos y las consecuencias. Si el vendedor acepta la reclamación, acudir a un organismo oficial. En caso de que el vendedor no acepte, se deberá acudir a un abogado y a un perito.

La demanda de estos casos puede resolverse con una acción redhibitoria en la que se cancela el contrato de compra y se solicita la devolución íntegra de la cantidad abonada. Por otro lado, por acción quanti minoris en la que el comprador asume la responsabilidad y se rebaja el precio de la vivienda, poniendo solución al defecto sin que suponga un gasto extra.

Los plazos para reclamar los vicios ocultos varían según su gravedad, aunque en las viviendas de segunda mano es de seis meses.

En conclusión, los vicios ocultos es algo que no se debe tomar a la ligera. Cualquiera puede dar con ellos de forma inesperada en sus viviendas. ¿La buena noticia? Que gracias a la regulación de la legislación española, siempre tendrás una forma de solucionarlo.

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