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Contrato de arras de una vivienda

14 de octubre de 2022

¿Qué son las arras? El contrato de arras de vivienda consiste en un acuerdo de carácter privado que se da entre un vendedor y un comprador. Antecede a los contratos formales de compraventa y tiene como función establecer un compromiso entre ambas partes para realizar la compraventa en el futuro.

Cuando se efectúa, el comprador se encarga de abonar una parte del pago de la propiedad. Asimismo, existe la posibilidad de fijar otro tipo de condiciones por las que se regirá la transacción en el futuro.

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Tipos de arras

Se distinguen tres tipos de arras de acuerdo a sus consecuencias jurídicas y la finalidad que tenga el contrato:

  • Arras penitenciales.
  • Arras confirmatorias.
  • Arras penales.

Un requisito importante durante la redacción del contrato de arras de una vivienda es especificar en el mismo de manera explícita a qué clase de arras será abonado un pago. Si esto no se hace, automáticamente se asumirá que se trata de arras confirmatorias.

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Arras confirmatorias

El objetivo de este tipo es establecer cuáles serán las condiciones de compraventa que ambas partes se comprometen a seguir. Realizarlas implica la entrega de un anticipo del pago final, el cual actúa a modo de garantía de cumplimiento.

Si se incumple con este contrato, no será posible realizar una rescisión unilateral del contrato, sino que se aplicarán las reglas generales especificadas en el artículo 1124 del Código Civil relacionadas con el incumplimiento de obligaciones.

Esto significa que la parte perjudicada por el incumplimiento tendrá derecho a exigir la resolución de la obligación o el cumplimiento de la misma. Esto implica no solo el abono de intereses, sino también el resarcimiento de los daños provocados.

En caso de que se exija el cumplimento pero exista alguna razón que imposibilite que se concrete, a posteriori será posible solicitar la resolución.

Arras penales

En este contrato de reserva de una vivienda, la garantía de cumplimiento del contrato se fundamenta en que un incumplimiento provocará que el comprador pierda las arras de manera total o parcial. Por su parte, el vendedor obtendría la devolución de las mismas más un abono especificado en el contrato. En este contrato se establecen dichas condiciones, de manera que continúe vigente la posibilidad de exigir el cumplimiento de otras obligaciones contractuales que se especifiquen.

Arras penitenciales o de desistimiento

Este es el único tipo de contrato de arras de vivienda que ofrece la posibilidad de llegar a una resolución unilateral del contrato entre ambas partes. Cuando es el comprador el que decide rescindir, tendrá que perder la cantidad entregada en un principio en concepto de arras. Si es el vendedor el que opta por la rescisión, tendrá la obligación de entregar al comprador el doble del importe entregado en principio como parte de las arras.

Para poder realizar este tipo de contrato es indispensable que en el mismo se expresen explícitamente sus consecuencias y se haga mención directa del artículo 1454 del Código Civil como fundamento.

Plazo para escriturar desde contrato de arras

En la mayoría de los plazos se establece un plazo de 90 días, el cual comienza desde que se firma el contrato. No obstante, hay que recordar que se trata de un documento de carácter privado, por lo que el comprador y vendedor tendrán libertad de fijar su propio plazo.

Cabe mencionar que contrato de reservas de una vivienda siempre está abierta la posibilidad de hacer una prórroga, pero nunca puede ser de carácter obligatorio; será necesaria la voluntad de ambas partes para permitirla.

arras confirmatorias

¿Qué información debe incluir el contrato de arras?

Es posible agregar al contrato de arras cualquier cláusula que se considere relevante. La información recomendada es la siguiente:

  • Reparto del impuesto de bienes inmuebles (IBI).
  • Fecha en que se entregarán las llaves. En caso de que se acuerde después de la compraventa, se debe expresar.
  • Información relacionada con los electrodomésticos o mobiliarios, de manera detallada, que forman parte de la compraventa. O, por el contrario, que el vendedor desea conservar y simplemente seguirán dentro de la vivienda.
  • Si la comunidad donde se realiza la transacción exige contar con una cédula de habitabilidad pero el comprador no desea reformarla, se recomienda agregar información sobre exenciones en la cédula de habitabilidad. De esta forma es posible venderla sin contar con ella, lo cual debería estar bien detallado en el contrato.

¿El contrato de arras se firma ante notario?

Es ampliamente recomendado que las arras se firmen ante un notario. Sin embargo, no se trata de un requisito obligatorio. Por tanto, se puede prescindir de esta recomendación.

¿El contrato de arras se paga en efectivo?

Es frecuente que el pago que sirve como garantía de cumplimiento, el cual debe estar especificado en el contrato de arras, se realice en efectivo por cuestiones de practicidad. Sin embargo, también es posible realizar los pagos pertinentes mediante cheques o transferencias bancarias. En todos los casos se recomienda detallar en el contrato el medio de pago utilizado.

Para concluir, hay que decir que el contrato de arras de una vivienda es un documento muy útil para fijar las condiciones que preceden a la compraventa de un piso. Sin embargo, es muy importante que sea detallado para que cumpla bien sus objetivos.