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Cambio de uso de local a vivienda: impuestos

3 de marzo de 2020

El aumento del precio de la vivienda, tanto para compra como para alquiler, junto con el cierre de pequeños negocios en el centro de las ciudades ha propiciado que cada vez más gente decida convertir los locales a pie de calle en viviendas de uso residencial. Principalmente son los jóvenes los que no quieren renunciar a los servicios que les aporta la ciudad pero no pueden permitirse una vivienda tradicional quienes deciden empezar su nueva vida entre estas paredes. 

Desde luego es una buena alternativa a los precios desorbitados del mercado inmobiliario y una muy buena forma de inversión. No obstante, cambiar el uso de un local comercial a vivienda no es un camino de rosas y requiere de una serie de requisitos, licencias e impuestos que pueden llegar a ser abrumadores. No temas, la burocracia es finita y nosotros te vamos a dar las claves para que convertir un local en vivienda no sea una odisea. ¡Toma nota!

Requisitos para convertir un local en vivienda

Existen una serie de requisitos que un local debe cumplir para poder convertirse en una vivienda. Estos requisitos están determinados por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de cada municipio y por el Código Técnico de la Edificación (CTE). Este último determina en el apartado de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (SUA) que toda vivienda debe comunicarse con la calle mediante un itinerario accesible. Es decir, si para acceder al local necesitamos subir escaleras, no se puede convertir. 

Asimismo, en el apartado del Ahorro de energía (HE) se determina que la vivienda debe estar bien aislada térmicamente, para lo que será necesario aislar las ventanas, las puertas, las fachadas, las cubiertas y los suelos del local, de la misma forma que ocurre con la Protección frente al ruido (HR). Además, según el apartado de Salubridad (HS), en la cocina debe haber un extractor de humo con salida exterior y en los baños un sistema de extracción forzada; la ventilación en las estancias es obligatoria y debe haber luz natural en al menos el 12% de la superficie útil. 

Gastos derivados del cambio de local a vivienda

En cuanto a cifras, no hay un precio cerrado para el cambio de uso de local a vivienda. No obstante, podemos hacernos una idea si atendemos a todos los gastos a los que deberemos hacer frente si decidimos adentrarnos en esta aventura. En primer lugar, debemos tener claro que el coste no solo se basará en realizar la reforma pertinente sino que hay una tributación asociada al cambio de uso de local a vivienda: 

  • Impuesto sobre construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Se paga al ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el inmueble. Deben pagarlo aquellas personas que soliciten licencia de obra y supone el 4% del coste real de la reforma. 
  • Escrituras de cambio de uso. Es necesario firmar ante notario el cambio de uso de local a vivienda y todos sabemos que no será barato. Previamente, en algunos casos debemos tener la autorización de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el local. En Asturias y Galicia es obligatorio, por ejemplo. 
  • El impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es una tasa que hay que pagar cada vez que se firma un documento notarial, mercantil y/o administrativo. Lo cobra la Administración Pública y actualmente lo recaudan las comunidades autónomas. Si decidimos hipotecar el inmueble, debemos saber que la cantidad oscila entre el 0,5% y el 2%, dependiendo de cada Comunidad Autónoma. 
  • La inscripción de vivienda en el Registro de la Propiedad es necesaria para garantizar la legalidad del local/vivienda. Su precio suele rondar los 150 euros. 
  • Honorarios del técnico del proyecto de reconversión. Como veremos más adelante, es necesario crear un proyecto técnico para adaptar el local a una vivienda residencial. Este proyecto lo debe llevar a cabo un arquitecto especializado, y no será barato: puede llegar a alcanzar los 1500 euros. 
  • El Impuesto de Bienes e Inmuebles es un impuesto asociado a tener una vivienda en propiedad. Es directo y grava la titularidad de los derechos reales sobre cualquier inmueble. El IBI aumentará por el cambio de uso y es obligatorio inscribirse en la Dirección General del Catastro para pagarlo de forma anual. 

Teniendo en cuenta las cifras anteriores, los metros cuadrados de la vivienda en cuestión y que las licencias y los trámites administrativos pueden alcanzar los 1200 euros, algunos proyectos de reconversión de locales pueden llegar a alcanzar los 30.000 euros. 

Tramites para cambiar de local a vivienda

Asimismo, hacer un cambio de uso de local a vivienda requiere de una serie de trámites imprescindibles que debes tener en cuenta para que tu nuevo hogar cumpla con la ley. Además, contar con el seguro de hogar que más te conviene puede ayudarte a ahorrar bastante dinero. ¡Te los contamos!

  • En primer lugar, es necesario conocer las restricciones urbanísticas de tu zona: es decir, debes saber si el local está clasificado como suelo urbano y conocer si hay limitación de viviendas por hectárea, consultando el Plan General de ordenación Municipal de cada municipio. 
  • Asimismo, una condición indispensable es que el local debe estar en planta sobre suelo rasante. Como hemos señalado antes, debe tener una entrada accesible y no puede tener sótanos. 
  • Cuando tengamos claras estas premisas, debes solicitar un proyecto técnico que se adapte al código Técnico de la Edificación. El proceso se culmina con la obtención de una cédula de habitabilidad o un certificado de fin de obra. 
  • Una vez terminado el proyecto, ya estás listo para solicitar la licencia de obra al Ayuntamiento para adaptar el espacio a una vivienda. Deberás pagar las tasas e impuestos municipales, además de un depósito de un aval. 
  • Al modificar un espacio pensado para un negocio a uno para un hogar debes contar con la Declaración de alteración catastral, donde se manifiesta dicho cambio de uso. 
  • Además, como será la primera vez que el inmueble admita habitabilidad, será necesario presentar la Solicitud de la licencia de primera ocupación, para el que se debe presentar el certificado final de la obra y la declaración de alteración catastral. 
  • Por si fuera poco, necesitas la autorización de la junta de propietarios de la comunidad en la que se encuentra el local que se desea reconvertir. Para ello, mejor que mires los estatutos para que luego no te lleves sorpresas. 
  • Por último, deberás firmar la Escritura pública ante notario e inscribir tu nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.