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Cuando vamos a contratar una hipoteca pueden surgirnos muchas dudas, por lo que siempre es recomendable informarse bien antes de afrontar un compromiso tan importante. El mismo banco, cuando te concede un préstamo hipotecario, debe de aportar un sinfín de documentos para informarte al detalle sobre las características de la oferta y las consecuencias de las cláusulas más complejas.
Por este motivo, en junio de 2019 se introdujo la Ley de Crédito Inmobiliario. Esta nueva legislación recoge que los bancos deben informar a sus clientes con todo detalle sobre las condiciones de las hipotecas y hacer entrega de documentos como la FEIN y la FiAE. Son dos de los escritos más importantes en este proceso y el cliente debería tenerlos muy en cuenta, aunque no son los únicos datos que se deberían de conocer y comprender.
Antiguamente todas estas condiciones se recogían en un documento llamado FIPER, que a día de hoy se ha dividido en estos dos: FEIN y FiAE. En este post te vamos a explicar con detalle qué son la FEIN y la FiAE y para qué sirven.
¿Qué es la FEIN?
La FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada, contiene todos los datos del préstamo y tiene carácter de oferta vinculante para la entidad financiera. En este documento aparecen las condiciones personalizadas que el banco ofrece tras evaluar el perfil del cliente, para ver si a éste realmente le interesa o no. En el momento en el que el cliente acepta la FEIN se puede iniciar el proceso de formalización de la hipoteca. Este documento consta de la siguiente información:
- Características principales del préstamo: Las condiciones básicas del crédito hipotecario que nos ofrecen. Contiene: el tipo de interés y si es variable, fijo o mixto, la duración de la hipoteca, el número de pagos, el importe de cada cuota, las bonificaciones a las que se haya acogido el cliente y las comisiones que tenga, así como las consecuencias en caso de impago.
- Prestamista: Incluye la información relativa a la entidad que nos ofrece la hipoteca: nombre, número de teléfono, email, dirección…
- Intermediario de crédito: En el caso de que hayamos conseguido el crédito a través de una agencia o un profesional deben recogerse los datos básicos del mismo, además de sus honorarios.
- Tipos de interés y otros: Se muestra la tasa anual equivalente al préstamo, que se calcula para un ejemplo concreto. Debe indicar de qué costes se compone ese TAE.
- Periodicidad y cifra de cuotas: Refleja cada cuánto tiempo hay que abonar las mensualidades y en cuántos pagos hay que hacerlo. Es decir, cuál es la cifra de cuotas para devolver todo el préstamo.
- El importe de cada cuota: Cuánto hay que pagar por cada mensualidad y con qué moneda.
- Tabla ilustrativa de reembolso: El cuadro de amortización de la hipoteca.
- Otras obligaciones a contratar: En este apartado se explican todos aquellos productos vinculados y/o combinados que hay que llevar a cabo para poder acceder a la hipoteca u obtener el interés de la oferta. Además, incluye el coste de cada uno y la bonificación que se puede obtener por su firma.
- Condiciones de una devolución anticipada: Las condiciones para poder adelantar una parte o el total del capital de crédito, y si conlleva una comisión extra por ello.
- Tiempo para aceptar la oferta: Se indica cuánto tiempo tenemos para aceptar la oferta e informa del derecho de desistimiento.
- Incumplimiento de contrato: Se explica qué puede ocurrir en caso de que no se cumpla con lo acordado en el contrato, ya sea por impago o por otras circunstancias.
- A quién reclamar: Se indica a quién se puede reclamar en el caso de no estar de acuerdo con alguno de los puntos del contrato.
- Supervisor: Cuáles son las entidades supervisoras del banco y su dirección.
¿Qué es la FiAE?
Por otro lado tenemos la FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas. Como hemos visto anteriormente, se trata de un documento que ha de entregarse junto con la FEIN. El objetivo de la FiAE es ampliar la información proporcionada en la FEIN, detallando los datos relativos a las cláusulas de la hipoteca y sus gastos de constitución. Es decir, indica las cláusulas más delicadas del crédito ofrecido. Según el orden que marca la actual legislación, estos son los apartados que tiene que tener la documentación de la FiAE:
- Si existiese índice de referencia, se utiliza para determinar el tipo de interés aplicable a la hipoteca.
- Si se trata de un préstamo multidivisa, ha de indicar en qué moneda extranjera se concede.
- Los gastos de constitución que tendrá que pagar el cliente. Por ley sólo deberían ser la tasación de la vivienda y la copia de la escritura que el notario entrega al prestatario.
- Si la hipoteca es variable y no tiene límite, se previene al deudor sobre esta condición y se especifica que éste tendrá que asumir toda la subida de las cuotas en caso de que el índice cotice al alza.
- Explica las condiciones bajo las que se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado.
- Se detallan las condiciones en caso de impago. Además, se indica que incurrir en un impago puede ocasionar que el cliente tenga que asumir los gastos asociados a la ejecución del crédito.
- Se informa de que contratar un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés le costará dinero al prestatario.
Cuando vayamos a contratar una hipoteca, al igual que a la hora de elegir un seguro de hogar o contratar las compañías encargadas de los distintos suministros de la casa, es importante valorar todas las condiciones y conocer todos los datos antes de firmar. Así evitarás sorpresas negativas y cláusulas poco convenientes para tus intereses.
