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Convertir un local en vivienda, ¿es legal?

8 de junio de 2020

Nos situamos en Nueva York, años 50, barrios de Tribeca, Soho y Barrio Oeste. Un gran auge industrial, encarecimiento de las viviendas y estudiantes y artistas con poco poder adquisitivo. ¿Solución? Alquilar despachos u oficinas como espacios que sirvieran de lugar de trabajo y, a su vez, de vivienda. Es lo que hoy conocemos como loft o espacio sin compartimentaciones; una gran alternativa a los altos precios de las viviendas y los alquileres. 

Pero, ¿es legal convertir un local en vivienda en España? ¿Qué requisitos se necesitan? Te lo contamos todo en este post. ¡No te lo pierdas!

¿Se puede convertir un local comercial en una vivienda?

La respuesta es afirmativa, se puede convertir un local en vivienda de manera totalmente legal, lo que puede solucionarnos el problema de tener que ahorrar para comprar una casa. Lo que no es legal es habitar un local comercial sin hacer los ajustes necesarios para que adopte la categoría de residencia. Convertir en vivienda un espacio destinado, en un principio, al desarrollo de una actividad económica supone la construcción de una nueva vivienda, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y la licencia de Primera Ocupación

Requisitos

Lo primero que hay que hacer es acercarse al Ayuntamiento del lugar donde se encuentra el local para conocer cuáles son los trámites necesarios para convertirlo en vivienda. No obstante, a grandes rasgos, estos son los requisitos para conseguir vivir en un local:

  • Solicitar el cambio de uso.
  • Hacer reformas para adaptar y acondicionar el espacio.
  • Solicitar la licencia de Primera Ocupación.

Para gestionar todos estos trámites, es fundamental contar con un proyecto firmado por un arquitecto para que avale que la reforma cumple con la normativa vigente. Asimismo, la vivienda debe cumplir con el Código Técnico de Edificación (CTE) y con la normativa urbanística vigente del Ayuntamiento en cuestión. 

Por su parte, el suelo debe estar clasificado como suelo urbano sin contar con limitación de viviendas por hectárea, la vivienda debe estar adaptada para personas con movilidad reducida, cumplir con la normativa de salubridad, y además atender a las normas de hábitat de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre, donde se reflejan las dimensiones, las proporciones y las instalaciones mínimas con las que debe contar. 

Asimismo, es importante tener en cuenta los estatutos de la comunidad  de propietarios, donde si no se especifica la prohibición de hacer más viviendas, habría que pedir permiso a los vecinos. Por último, se necesita una cédula de habitabilidad, un certificado final de obra y pagar los impuestos correspondientes. 

Características de la nueva vivienda

Ni una oficina ni un local están preparados, a priori, para un uso residencial, por lo que legalmente no es posible vivir en un inmueble comercial. Sin embargo, se puede convertir en vivienda de manera legal a través de un cambio de uso que se solicita en el Ayuntamiento, para lo que hay que presentar un proyecto de cambio de uso elaborado por un arquitecto. 

Como ya hemos señalado, el local debe cumplir una serie de requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística del Ayuntamiento. A rasgos generales, y teniendo en cuenta que cada localidad y Comunidad tienen sus propias normativas, estas son las características principales que debe cumplir una vivienda que antes era un local: 

  • Cumplir con las premisas de vivienda mínima. Es decir, que cuente con una estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo. Además, la superficie útil debe ser superior a 38 metros cuadrados sin tener en cuenta terrazas, balcones o cualquier espacio con altura libre de piso inferior a 220 centímetros. La superficie útil deberá ser de al menos 25 metros cuadrados si se pretende hacer un estudio. 
  • La vivienda no puede estar bajo rasante. Es decir, ninguna estancia se debe encontrar por debajo del nivel del suelo o la acera, sino que siempre ha de estar al mismo nivel o por encima de la misma. De igual forma, no puede haber espacios en sótano. 
  • El local/vivienda debe ocupar una fachada en una longitud superior a tres metros y, además, deberá cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios. Asimismo, la puerta de acceso tiene que tener unas dimensiones mínimas de 203 centímetros del altura y 825 milímetros de anchura. 
  • Debe contar con sistemas de ventilación e iluminación naturales. Los huecos de iluminación deberán tener una superficie no inferior al 12% de la superficie útil de la pieza habitable; y cada una de las piezas habitables deben disponer de una superficie practicable a efectos de ventilación natural no inferior al 8% de la superficie útil. 
  • Tiene que tener cocina y debe contar con campanas extractoras o salida de humos independiente para la evacuación de combustión o gases y que vaya directamente a cubierta, nunca a la fachada o a un patio. 
  • Las habitaciones tienen que ser independientes entre sí, de tal forma que un dormitorio no se use como paso ni sirva como paso al aseo. Los dormitorios de una sola cama deben medir 6 metros cuadrados y tener un volumen de 15 metros cúbicos.
  • Por su parte, el cuarto de estar debe contar con al menos 10 metros cuadrados y la cocina con 5 m2. Además, el aseo debe tener un mínimo de 1,5 m2 y la anchura del pasillo tiene que ser de 0,80 metros. 
  • Asimismo, si la cocina y el cuarto de estar son una sola pieza, debe medir al menos 14 metros cuadrados y los techos no pueden medir menor de 2,5 metros. 

Pese a no ser muy habitual, convertir un local en vivienda puede llegar a ser una solución para los problemas actuales en grandes ciudades, dónde el metro cuadrado se encuentra muy cotizado. ¿Qué te parece?

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