¿Qué hacer si un inquilino no paga el alquiler?

Quien encuentra un buen inquilino encuentra un tesoro. Un arrendatario que pague el alquiler y los gastos debidamente es un sueño para todo propietario. Sin embargo, en ocasiones, el inquilino no paga el alquiler como debería. Excusas a la hora de pagar facturas o retrasos e impagos del alquiler son algunos de los quebraderos de cabeza para muchos propietarios. ¿Qué hacer si un inquilino no paga el alquiler?

Con los seguros de hogar para caseros de Verti, contarás con una cobertura total específica para caseros con su vivienda en alquiler. ¡Descubre las coberturas!

Cuando puedes resolver el contrato por impago

El arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato por:

• Falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades asumidas por el inquilino (p. ej., suministros, IBI o comunidad si se pactó su repercusión).
• Falta de pago de la fianza o de su actualización.
• Subarriendo o cesión sin consentimiento.
• Daños dolosos o obras no consentidas cuando sea necesario el consentimiento.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda. La norma no exige un número mínimo de mensualidades: un solo impago ya habilita la resolución.
• Fianza mínima obligatoria: En vivienda, la fianza legal es de una mensualidad (dos en arrendamientos para uso distinto). La falta de pago de la fianza o de su actualización también es causa de resolución.
• Cláusula resolutoria y registro: Si el arrendamiento está inscrito y se ha pactado cláusula que prevea la resolución por impago, puede producirse “de pleno derecho” tras requerimiento judicial o notarial y falta de pago en 10 días hábiles o aceptación expresa de la resolución por el arrendatario.

Soluciones si tu inquilino no paga el alquiler

La mala suerte de dar con un inquilino que no paga el alquiler es más frecuente de lo que parece. Cuando lamentablemente nos encontramos en esta situación, podemos recurrir a un procedimiento de desahucio para recibir el alquiler que se nos debe.

Una solución amistosa

Antes de proceder con cualquier reclamación por vía judicial, es conveniente intentar buscar una solución amistosa. En ocasiones despistes, problemas sobrevenidos o circunstancias inesperadas han podido hacer que, inquilinos de buena fe, se retrasen en el pago del alquiler. En estos casos se debe intentar hablar con el inquilino, conocer las razones del retraso e intentar buscar un acuerdo para el pago de los alquileres atrasados.

Solicitar formalmente el pago

Si un acercamiento amistoso no ha supuesto ningún cambio y el inquilino sigue sin pagar el alquiler, conviene enviar una solicitud formal por escrito solicitando de manera contundente el pago. 

.
El envío de un burofax puede ser una forma de hacerlo: 

• Tiene un coste bajo, puede hacerse en línea y además certifica el contenido del envío y la recepción por parte del destinatario. 
• Tiene valor de prueba legal ante terceros o en un procedimiento. 
• Se trata de una opción potestativa que implica esperar un mes para poder poner la demanda si el impago persiste.

¿Qué no debo hacer si mi arrendatario no me paga?

A pesar de que el inquilino no pague el alquiler, hasta que el contrato no se resuelva, el arrendatario es el poseedor legal de la vivienda. Mientras el contrato de arrendamiento esté vigente, el arrendador no debe:

• Entrar en la propiedad.
• Cambiar las cerraduras del inmueble.
• Cortar el suministro de la luz.

Procedimiento de desahucio por impago del inquilino

Cuando, a pesar de los intentos y la buena voluntad del arrendador, el inquilino no paga el alquiler, se puede iniciar un procedimiento de desahucio para reclamar la deuda y recuperar el inmueble. El impago del alquiler es una de las causas previstas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el procedimiento está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Qué coste tiene y cuánto dura?

El procedimiento no tiene una duración fija, pero suele tardar una media de cinco meses. En muchos casos, el inquilino paga en pocas semanas para evitar el juicio y sus consecuencias.

El coste aproximado oscila entre 700 y 1.000 euros, incluyendo:

• Honorarios de abogado y procurador
• Tasas judiciales
• Poderes notariales (si se requieren)

¿Cómo es el procedimiento?

La demanda suele incluir:

• Reclamación de alquileres impagados
• Solicitud de desalojo del inmueble
• Imposición de costas procesales

Una vez admitida la demanda, el juzgado envía al inquilino un decreto con:

• La demanda
• La fecha del juicio oral (si procede)
• La fecha del lanzamiento (desalojo)

Paso a paso del desahucio por impago

1. Requerimiento fehaciente (opcional pero recomendable):
   Antes de demandar, se puede enviar un requerimiento de pago por medio fehaciente (burofax con certificación o requerimiento notarial). Si pasan 30 días sin pago, el inquilino no podrá enervar (evitar el desahucio pagando después).
2. Presentación de la demanda:
   Se puede acumular la acción de desahucio con la reclamación de rentas en el mismo juicio verbal, independientemente de la cuantía.
3. Notificación al inquilino:
   El juzgado le da 10 días para:
   • Desalojar voluntariamente
   • Pagar o consignar la deuda (enervar)
   • Oponerse brevemente a la demanda
4. Vista y señalamiento:
   Si hay oposición, se celebra vista en un plazo máximo de un mes. En caso contrario, se fija directamente la fecha del lanzamiento.
5. Enervación (solo una vez):
   El inquilino solo puede enervar una vez por contrato. No podrá hacerlo si ya lo hizo antes o si hubo requerimiento fehaciente con 30 días sin pago.
6. Documentación recomendada:
   • Contrato de arrendamiento
   • Relación de impagos (fechas e importes)
   • Cálculo de la deuda
   • Requerimiento fehaciente y prueba de envío/recepción
   • Justificante de depósito de fianza (si lo exige tu CCAA)

¿Cómo suele terminar el procedimiento?

En la mayoría de los casos no se celebra juicio oral, ya que el inquilino suele desistir ante los costes. Las posibles salidas son:

• Pagar la deuda y devolver el inmueble
• Devolver el inmueble sin pagar
• Enervar la acción pagando y quedándose
• Oponerse a la demanda

Si se llega al lanzamiento, el propietario recupera el inmueble. Si aún hay rentas o suministros impagados, puede solicitar la ejecución para embargar cuentas o nómina del inquilino hasta cubrir la deuda.

¿Cómo protegerse de un impago de alquiler antes de firmar un contrato?

Algunas medidas para evitar los impagos antes de firmar un contrato de alquiler:

Garantizar la solvencia del inquilino

Pedir nóminas o pruebas de solvencia del inquilino es una manera de asegurarse de que tenga posibles para afrontar mensualmente el pago del alquiler. Puede pedirse también un aval privado o bancario a la hora de firmar para tener una doble garantía.

Fianza y garantías complementarias

Requerir el pago de una fianza reembolsable de un mes de renta para el alquiler de una vivienda o dos para locales comerciales u otro tipo de arrendamientos. También está permitido por la ley solicitar una garantía adicional que como máximo puede ser el importe de dos meses de alquiler.

Contratar  un seguro de impago

Una posibilidad, con coste para el propietario, es contratar un seguro de impago que cubra los posibles retrasos o impagos del alquiler.

Conoce todas las coberturas de nuestros seguros de hogar.